Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers a déjà été mis en oeuvre dans la capitale, dans le cadre de la loi Alur, de 2015 à 2017. Le tribunal administratif avait néanmoins annulé ce dispositif. A partir du 1er juillet 2019, tout nouveau bail, qu’il soit conclu ou renouvelé, pour une location meublée ou non, devra donc respecter le barème des « loyers médians de référence ». Un propriétaire ne pourra donc plus louer un appartement au prix qu’il souhaite. A titre d’exemple, un 2 pièces non meublé dans un immeuble datant d’avant 1946 aura loyer de référence de 27,9 euros le mètre carré dans le quartier d’Ecole militaire, situé dans le 7e arrondissement de Paris.

Dans le détail, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) établit ce fameux barème des « loyers médians de référence » pour les 80 quartiers de la capitale. Ils sont ensuite fixés par arrêté préfectoral. L’année de construction de l’immeuble, la situation géographique, le nombre de pièces et le type de logement sont autant de critères qui entrent en compte dans le calcul de ce loyer de référence. L’Observateur détermine trois types de loyers de référence : le loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence), le loyer de référence et le loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence). En tant que bailleur, pour savoir si le loyer est dans les clous, il faut s’assurer qu’il n’excède pas le loyer de référence majoré ou qu’il ne se situe pas en dessous du loyer de référence minoré.

Pour réaliser une simulation de l’encadrement des loyers à Paris, vous devez vous rendre sur le site http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/. Vous devez indiquer les caractéristiques de votre logement (le nombre de pièces principales, l’époque de construction et préciser si la location est meublée ou non). Vous pouvez ensuite sélectionner la période sur laquelle vous souhaitez que s’applique l’encadrement des loyers. Enfin, saisissez l’adresse du logement ou cliquez sur le quartier correspondant sur la carte, à droite du moteur de recherche. Vous obtenez alors le loyer de référence minoré, le loyer de référence et le loyer de référence majoré (exprimés au prix du mètre carré de surface habitable). Imaginons que vous êtes bailleur et que vous allez louer un deux-pièces, neuf et meublé, dans le quartier 67 des Batignolles (17e arrondissement de Paris). Vous obtenez trois résultats : un loyer de référence minoré (à 19,4 euros le mètre carré), un loyer de référence (à 27,7 euros le mètre carré) et un loyer de référence majoré (à 33,2 euros le mètre carré). Si l’appartement en question a une surface de 36 mètres carrés par exemple, le loyer de référence est donc de 997,2 euros à compter du 1er juillet 2019. Il ne doit pas excéder le montant du loyer de référence majoré fixé à 1 195,2 euros.

L’encadrement des loyers va-t-il faire son grand retour à Lille également ? Comme à Paris, le dispositif avait été annulé par la justice en 2017. La ville de Lille désire néanmoins réintroduire l’encadrement des loyers prochainement. Elle milite même depuis de longs mois pour réintroduire cette mesure à Lille, Lomme et Hellemmes pour une durée expérimentale de cinq ans. La Métropole européenne de Lille a donc transmis son dossier à l’Etat, a fait savoir la Ville dans un communiqué, datant du 5 juin dernier. Pour remettre en place l’encadrement des loyers, la municipalité invoque « une hausse des loyers privés de 70% entre 2000 et 2012 ».

Outre la mise en place expérimentale de l’encadrement des loyers sur une durée de cinq ans, la loi Elan prévoit des sanctions. S’ils ne respectent pas la loi, les mauvais bailleurs s’exposent à une amende de 5 000 euros pour une personne physique à 15 000 euros pour une personne morale. Ces sanctions ne sont pas automatiques. Pour rappel, elle sont appliquées « après passage en commission de conciliation ». Dans le cadre d’un nouveau bail, le propriétaire doit donc bien mentionner le montant du loyer de référence et le loyer de référence majoré dans le contrat de location. Si le locataire constate qu’ils n’y figurent pas, il a un délai d’un mois pour adresser une mise en demeure au bailleur. Si ce dernier ne répond pas ou oppose un refus, le locataire a trois mois a compter de la mise demeure pour saisir le tribunal d’instance et obtenir une diminution de votre loyer. Pour le renouvellement d’un bail, la procédure est différente. Le bailleur a six mois pour proposer un nouveau loyer avant la fin du bail. Le locataire a lui cinq mois pour faire une offre. En l’absence d’accord, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission de conciliation.