La fiscalité immobilière des non-résidents
L’impôt sur la plus-value (IR) : au taux de 19%, exonéré après 22 ans de détention du bien.
Les prélèvements sociaux (PS) : au taux de 17,2%, exonéré après 30 ans de détention du bien.
1. Comment calculer l’impôt sur la plus-value ?
Définition :
Prix d’achat : Prix d’acquisition ou valeur du bien au jour de la donation ou de la succession
Frais d’achat : Frais de notaire pour leur montant réel ou forfaitisés à 7,5% du prix d’achat.
Frais de vente : Frais de diagnostics immobiliers, de représentation fiscale ou autres frais de vente.
Frais de travaux : Montant réel ou forfaitisé à 15% du prix d’achat si détention depuis plus de 5 ans
Prix net vendeur – (Prix d’achat – Frais d’achat – Frais de vente – Frais de travaux) = Prix value brute
À partir du prix value brut deux possibilités :
- Application de l’abattement durée de détention à l’IR. Plus-value nette à l’IR. Taxable au taux de 19%.
- Application de l’abattement durée de détentions aux PS. Plus-value nette aux PS. Taxable au taux de de 17,2%.
Ce qui vous amène au Montant total de l’impôt sur la plue value à payer (+ Taxe additionnelle si la plue value nette taxable à l’IR dépasse 50 000 €).
Taux d’abattement en fonction de la durée de détention
Nombre d’années |
Abattement IR |
Abattement PS |
| 0 à 5 | 0% | 0,00% |
| 6 | 6% | 1,65% |
| 7 | 12% | 3,30% |
| 8 | 18% | 4,95% |
| 9 | 24% | 6,60% |
| 10 | 30% | 8,25% |
| 11 | 36% | 9,90% |
| 12 | 42% | 11,55% |
| 13 | 48% | 13,20% |
| 14 | 54% | 14,85% |
| 15 | 60% | 16,50% |
| 16 | 66% | 18,15% |
| 17 | 72% | 19,80% |
| 18 | 78% | 21,45% |
| 19 | 84% | 23,10% |
| 20 | 90% | 24,75% |
| 21 | 96% | 26,40% |
| 22 | 100% | 28,00% |
| 23 | 100% | 37,00% |
| 24 | 100% | 46,00% |
| 25 | 100% | 55,00% |
| 26 | 100% | 64,00% |
| 27 | 100% | 73,00% |
| 28 | 100% | 82,00% |
| 29 | 100% | 91,00% |
| 30 | 100% | 100% |
Barème de la taxe additionnelle
Plue value nette |
Calcul de la taxe |
| De 50 001 à 60 000 € | PV x 7% – 3 000 |
| De 60 001 à 100 000 € | PV x 2% |
| De 100 001 à 110 000 € | PV x 13% – 11 000 |
| De 110 001 à 150 000 € | PV x 3% |
| De 150 001 à 160 000 € | PV x 19% – 24 000 |
| De 160 001 à 200 000 € | PV x 4% |
| De 200 001 à 210 000 € | PV x 25% – 42 000 |
| De 210 001 à 250 000 € | PV x 5% |
| De 250 001 à 260 000 € | PV x 31% – 65 000 |
| De 260 001 à supérieur | PV x 6% |
Réponses aux questions fréquentes
Je viens de vendre le bien immobilier que j’avais acheté ou reçu en héritage, dois-je payer l’impôt sur la plus-value immobilière ?
En tant que non-résident, vous êtes redevable de L’impôt sur la plus-value immobilière dès lors que vous vendez un bien immobilier en France détenu depuis moins de 30 ans, peu importe I ’origine du bien (Achat/succession/donation…).
Cet impôt s’élève à 36,2 % de la plus-value taxable (19 % + 17,2 %), hors taxe additionnelle éventuellement applicable.
Comment est calculée la plus-value immobilière taxable ?
La plus-value taxable est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Cette différence peut être réduite en tenant compte des frais que vous avez payés lors de L’achat ou de la succession.
Pour les donations et successions, ces frais doivent être déduits pour leur montant réel.
Pour les achats é titre onéreux, ces frais peuvent être déduits à hauteur d’un forfait de 7,5% du prix d’acquisition ou pour leur montant réel lorsqu’ils sont plus avantageux que le forfait.
Comment tenir compte des travaux que j’ai fait réaliser sur le bien ?
Vous pouvez également tenir compte des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (au sens de « l’ajout d’un nouvel élément de confort »).
Les travaux de réparation, d’entretien et de rénovation ne sont quant à eux pas déductibles.
Les travaux doivent obligatoirement avoir été réalisés par une entreprise. Vous devez aussi pouvoir produire les factures et les justificatifs de règlement de ces factures par vos soins.
Je n’ai pas effectué de travaux /je n’ai pas conservé les factures des travaux, comment puis-je faire ?
Si vous ne pouvez pas produire les factures et les justificatifs de règlement, et que vous avez acquis le bien depuis plus de 5 ans, les travaux peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d’achat du bien. Ce forfait est applicable même si vous n’avez pas vraiment effectué de travaux ou si le montant des travaux est inférieur à ce forfait.
N’ai-je pas intérêt â conserver mon bien plus longtemps avant de le vendre ?
En effet, à partir de 6 ans de détention, vous bénéficiez d’un abattement sur Ie montant de la plus-value, lequel varie en fonction de la durée de détention du bien. A ch aque anniversaire de I ’acquisition du bien, cet abattement augmente. Concernant L’IR, cet abattement est de 6% pour 6 ans de détention, augmente chaque année, et est de 100Oé d’abattement au bout de 22 ans de détention.
Concernant les PS, cet abattement est de 1.65% pour aussi 6 ans de détention, augmente chaque année, et est de 100% d’abattement au bout de 30 ans de détention.
Que se passe-I-il si ma plus-value de I’IR dépasse 50 000 € ?
Dans le cas où votre plus-value nette taxable à I’IR au taux de 19% est supérieure à 50 000 €, une taxe additionnelle s’applique selon le barème de la taxe additionnelle.
Pour un couple comme pour des indivisaires, I ‘appréciation du seuil de 50 000 € et le calcul de la taxe s’effectuent selon la quote-part détenue par chacun.
J’ai résidé en France antérieurement ; puis-je bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value ?
II n‘existe pas d’exonération a proprement dit mais il y a une possibilité de faire application de l’article 1 50 U II du CGI permettant d’appliquer un abattement de 150 000€ sur la plus- value nette imposable qui peut conduire dans certains cas é une exonération totale d’impôt sur la plus-value.
Cet abattement est applicable sous 4 conditions cumulatives:
- Avoir été imposé sur ses revenus antérieurement en France pendant au moins 2 années consécutives,
- Avoir la nationalité d’un pays européen (ou d’un pays signataire d’une convention contenant une clause d’égalité de traitement)
- Qu’il s’agisse de votre première vente d’un bien d’habitation en tant que non-résident,
- Et si vous avez quitté la France depuis plus de 5 ans, avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de I ’année précédant celle de la vente.
Pourquoi et quand désigner un représentant fiscal ?
Si vous résidez fiscalement hors de l’Union Européenne, et que le prix de vente que vous recevez dépasse le seuil de 150 000€ (pour un couple marié ou pacsé, le seuil de 150 000 € s’apprécie au niveau du couple), vous vous devez de désigner un représentant fiscal, qui sera chargé d’établir le calcul de I ‘impôt sur la plus-value, en lieu et place de votre notaire.
Quel est le rôle du représentant fiscal ?
Le représentant fiscal est chargé d‘établir, signer et garantir avec exactitude la déclaration de plus-value de ses clients.
II s’engage à payer l’impôt et les pénalités en cas de redressement par l’administration fiscale. En cas de redressement fiscal, c’est le représentant fiscal et non le vendeur qui sera redevable du montant du redressement, ainsi que des pénalités, intérêts de retard et amende fiscale de 25% de l’impôt éludé applicable aux non-résidents. La responsabilité du représentant fiscal est illimitée pendant toute la durée du délai de reprise de I ‘administration fiscale (3 ans + l’année en cours).
Comment le représentant fiscal est-il rémunéré ?
Les honoraires du représentant fiscal sont prélevés par le notaire sur le produit de la vente et ces honoraires sont déductibles du prix de vente dans le calcul de la plus-value.
L’impôt sur les revenus fonciers
L’impôt sur le revenu (IR) : au taux « minimum » de 20%
Les prélèvements sociaux (PS) : au taux de 17,2%
2. Comment calculer l’impôt sur les revenus fonciers ?
Définition:
LOYERS BRUT PERÇUS : Provisions pour charges comprises
CHARGES DÉDUCTIBLES : Frais de gestion, charges de copropriété, cotisation d’assurance, taxe foncière, travaux d’entretien et de rénovation, intérêts d’emprunts…
LOYERS NETS TAXABLES : Les loyers nets sont taxables à l’IR au taux de 20% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Loyers Brut Perçus – Charges déductibles = Loyers nets taxables
Soit un total de 37,2% qui est le montant total de l’impôt sur les revenus fonciers à payer
Réponses aux questions fréquentes
Je suis propriétaire d‘un bien immobilier en France que je loue, dois-je payer un impôt sur les revenus tirés de la location ?
Oui, cet impôt s’appelle L’impôt sur les revenus fonciers. Vous devez payer cet impôt l‘année qui suit celle de la perception des revenus, donc en 2018 vous réglez L’impôt sur les revenus perçus en 2017. Cet impôt s’élève é 37,2 % (20% + 17,2%) des revenus fonciers taxables.
Le taux d’imposition de 20% peut être abaissé sous certaines conditions de revenus. Cette éventualité est possible lorsque vos revenus mondiaux sont faibles. On se limite aux simples revenus fonciers de source française.
Comment sont calculés les revenus fonciers taxables ?
Le revenu net imposable en France correspond aux revenus bruts encaissés au cours de l’année, déduction faite des frais déductibles, notamment :
- Les frais de gestion
- Les charges de copropriété
- L’assurance « propriétaire non occupant »
- L’assurance loyers impayés
- Les travaux d’entretien et de réparation
- La taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères)
- Les intérêts d’emprunt et assurance emprunteur
Dans le cas où vos charges déductibles sont faibles, et que vos revenus bruts ne dépassent pas 15 000 € il est possible d’appliquer le régime du micro foncier. Ce régime vous permet ainsi de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus bruts perçus (provisions pour charges comprises).
3. L’impôt sur les revenus de location meublée
Les revenus de location meublée de source française encaissés par les non-résidents sont soumis à un impôt en France qui se décompose en 2 catégories :
- L’impôt sur le revenu (IR) : au taux « minimum » de 20%
- Les prélèvements sociaux (PS) : au taux de 17,2%
Il existe deux possibilités de déclarer ses revenus de location meublée :
- La déclaration Micro BIC
Cette première option consiste à déclarer le montant total des loyers bruts encaissés au cours de l’année.
Sur ce montant, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% pour finalement taxer 50% des loyers bruts encaissés au cours de l’année.
Ainsi, le non-résident sera taxé à 37,2% sur la moitié des loyers bruts encaissés au cours de I ‘année.
Cette déclaration est la voie de déclaration la plus simple mais généralement la moins optimale.
- La déclaration au régime réel
Contrairement à une location nue où le propriétaire ne peut déduire de sa base imposable que les charges habituelles (charges de copropriété, taxe foncière, cotisation d’assurance, frais de gestion, travaux de rénovation et intérêts d’emprunt), la location meublée permet également de déduire une charge supplémentaire, fictive, qui n’existe pas, qui s’appeIle l’amortissement.
En effet, le simple fait de louer son appartement ou sa maison en meublé permet à son propriétaire d’amortir fiscalement son bien et ainsi réduire sa base imposable.
Généralement, le bien immobilier loué meublé peut être amorti sur une période plus ou moins courte dépendant d’un nombre important de paramètres.
La déclaration au réel, une réelle économie d’impôts
En général, et à titre indicatif, un appartement peut être amorti sur une période de 30 ans et sur 80% de sa valeur vénale.
Ainsi, l’ajout de cette charge supplémentaire permet très souvent au contribuable de constater un déficit fiscal lui permettant de ne pas être imposable sur les revenus de location meublée.
Vous noterez également que l’année d’acquisition d’un bien, il est possible de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence), permettant ainsi de creuser le déficit fiscal.
Pour pouvoir profiter de cette option fiscale de la déclaration au réel, il est nécessaire au préalable de s’immatriculer en tant que loueur meublé non professionnel. Sans cette immatriculation, seule l’option Micro Bic est disponible.
L’impôt sur la fortune immobilière
Depuis le 1er Janvier 2018, I ‘impôt sur la fortune (ISF) est devenu l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les non-résidents y sont assujettis dès lors que leur patrimoine taxable dépasse 1 300 000 €.
Le patrimoine taxable d’un non-résident est constitué de tous les biens immobiliers qu’il détient situés sur le territoire français de même que les pans de SCI, SCPI, OPCI.
Sont en revanche exclus du patrimoine taxable, les avoirs liquides (Comptes courants, comptes épargnes, comptes titres, assurance-vie et autres placements financiers), les voitures, les bateaux et le mobilier.
De ce patrimoine taxable sont déductibles les dettes inhérentes aux biens immobiliers (prêts immobiliers, travaux de construction, reconstruction, agrandissement, entretien, Taxes foncières, IFI).
Dans certains cas, la déduction de ces dettes peut être plafonnée.
En effet, lorsque le patrimoine taxable excède 5 millions d’euros, et que le passif en représente plus de 60 % de l’actif taxable, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent.
Le patrimoine net ainsi calculé est ensuite imposé comme suit :
Valeur nette taxable |
Taux applicable |
| Jusqu’à 800 000 € | 0,00% |
| Entre 800 001 et 1 300 000 € | 0,50% |
| Entre 1 300 001 et 2 570 000 € | 0,70% |
| Entre 2 570 001 et 5 000 000 € | 1,00% |
| Entre 5 000 001 et 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 001 € | 1,50% |
4. En bref, les impôts locaux
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
En tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison en France, vous êtes redevable de la taxe foncière. Le calcul de la taxe foncière dépend de la commune dans laquelle le bien est situé ainsi que de sa valeur locative cadastrale. Elle est acquittée en fin d’année.
Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?
Si votre bien n’est pas loué et que vous pouvez I ‘occuper à tout moment, vous êtes redevable de la taxe d’habitation. Ce critère dépend de la situation au 1er Janvier de l’année.
La taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances ainsi que de la commune où est situé le bien. Elle est acquittée en fin d’année également.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
Dans certaines communes, lorsque votre bien est vide de meubles, vous devez acquitter une taxe sur les logements vacants en lieu et place de la taxe d’habitation.
Vous n’avez toutefois pas à payer la taxe sur les logements vacants dans les situations suivantes :
-
- Logement vacant indépendamment de votre volonté (par exemple, logement mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur)
- Logement occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année
- Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.
Quid de la CSG-CRDS des non-résidents
Par une décision du 26 février 2015 (jurisprudence de Ruyter) la Cour de Justice de l’Union européenne a condamné la France pour avoir applique des prélèvements sociaux à des non-résidents.
L’administration fiscale a donc été contrainte de rembourser certains non-résidents, notamment les résidents de l’Union Européenne, qui avaient été assujettis aux prélèvements sociaux en 2013, 2014 et 2015 à l’occasion de I imposition de la plus-value ou de l’imposition des revenus fonciers.
Mais depuis le 1er janvier 2016, la loi de financement de la sécurité sociale a été modifiée, de telle sorte que l’État français puisse continuer à appliquer les prélèvements sociaux aux non-résidents.
A ce jour, les non-résidents, quel que soit leur pays de résidence, doivent donc acquitter des prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine. Toutefois, il est possible que malgré cette modification de loi la France fasse l’objet d’une nouvelle condamnation par la Cour de Justice de l’Union Européenne. Si elle arrive, il sera peut-être possible de formuler bientôt des demandes de remboursement des prélèvements sociaux.