Guide de l'acheteur d'un bien immobilier.
Vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier et nous vous remercions de la confiance que vous nous apportez en choisissant notre agence pour vous assister.
Cette opération peut s’avérer complexe et susciter des interrogations. L’objectif est donc ici de répondre à un certain nombre de questions, d’attirer votre attention sur des points importants et ainsi réaliser votre acquisition en toute sérénité.
Notre agence s’engage à vous accompagner, dans chacune des étapes qui vous permettront d’accéder à la propriété. Nos collaborateurs vous accompagneront tout au long du dossier et le notaire référent est informé en temps réel des avancées de celui-ci et des éventuelles difficultés.
Vous pourrez à l’occasion de votre acquisition rencontrer votre notaire pour évoquer avec lui, des questions patrimoniales et fiscales.
Les étapes de mon acquisition
- Offre faite et acceptée / Prise de contact avec votre notaire
- Constitution du dossier (une à quatre semaines)
- Le rendez-vous de promesse de vente
- Purge du délai de rétractation : 10 jours
- Obtention du prêt : environ 45/60 jours
- Fixation du rendez-vous de signature
- Déblocage des fonds
- La dernière visite
- Assurance
- Signature définitive
- Réception du solde de votre compte et de votre titre de propriété
Les étapes de mon acquisition en détails
1. Offre faite et acceptée / Prise de contact avec votre notaire
Vous indiquerez à votre notaire qu’une offre d’achat a été acceptée et faites appel à ses services pour vous assister.
Il prendra immédiatement contact avec les différents acteurs du dossier (agence, confrère, vendeurs).
Il conviendra de lui communiquer à ce stade l’offre faite et les principales informations en votre possession.
Vous devez également nous informer de votre mode de financement pour cette acquisition (prêt bancaire, fonds communs, donation…).
2. Constitution du dossier (une à quatre semaines)
La loi ALUR de 2014 dite Loi DUFLOT a considérablement augmenté les délais de constitution des dossiers de vente en multipliant les documents indispensables dès la promesse.
Si votre vendeur a un Notaire, c’est lui qui se chargera de réunir ces pièces.
Si vous avez le même notaire, ce dernier se chargera de constituer immédiatement le dossier et de rédiger l’acte.
Un grand nombre de ces pièces devra être délivré par l’administration (état hypothécaire), par le syndic de copropriété (pré état daté) et le Service de la publicité Foncière (copies des différents actes), ce qui allonge le délai d’obtention.
Votre notaire vous demandera les informations suivantes qui seront indispensables à la rédaction de la promesse de vente :
- Votre état civil complet (à cet effet, un questionnaire vous sera adressé)
- La copie recto-verso de votre carte nationale d’identité
- Votre contrat de mariage ou pacs le cas échéant
- Kbis et statuts si personne morale
- Un RIB
- Dans le cadre d’un financement par prêt : montant du prêt, taux d’intérêt et durée
Il est important de prendre un premier contact avec votre banque afin de déterminer ces montants. En effet, ils seront indispensables à l’établissement de votre condition suspensive de prêt.
Nous nous engageons à vous faire parvenir toutes les pièces nécessaires à votre pleine information (diagnostics, taxe foncière, assemblées générales…)
Vous devez également à ce stade informer votre notaire de votre intention ou non de constituer une SCI pour acquérir le bien.
La constitution d’une SCI nécessite une vraie réflexion patrimoniale et fiscale et seul le notaire aura les compétences pour vous conseiller au mieux.
Il vous accompagnera donc dans cette réflexion et dans la mise en place de la structure par la rédaction des statuts et l’enregistrement de celle-ci.
3. Le rendez-vous de promesse de vente
Une fois le dossier complet, le notaire prendra contact avec l’ensemble des parties pour fixer un rendez-vous de signature.
L’acte signé sera une promesse unilatérale de vente notariée. Vous recevrez avant le rendez-vous un projet d’acte.
Il conviendra de verser à l’étude, avant le rendez-vous, par virement bancaire :
- L’indemnité d’immobilisation (en général 10% du prix de vente, avec un versement effectif à hauteur de 5 %)
- Une provision de 400 € correspondant aux frais de la promesse de vente (rédaction et enregistrement au droit fixe)
Lors du rendez-vous seront fixées en accord avec les parties, différentes dates :
- La date de la réalisation de la condition suspensive de prêt, le cas échéant ;
- La date limite la réalisation de l’acte de vente définitif (en général entre 2 et 3 mois)
Vous retrouverez toutes ces dates dans la copie de la promesse signée qui vous sera adressée par mail.
Le notaire réalise des signatures d’actes authentiques électroniques, ainsi la durée du rendez-vous est fortement diminuée. Pensez toutefois à prévoir au minimum une heure de rendez-vous.
4. Purge du délai de rétractation : 10 jours
Si vous êtes une personne physique non professionnelle de l’immobilier, et que le bien est à usage d’habitation, vous disposez de dix jours pour vous rétracter.
Le délai commence à courir à compter du lendemain de la réception de la notification par courrier recommandé électronique.
Cette notification contiendra la promesse signée accompagnée de ses annexes et des documents obligatoires de la loi Alur.
5. Obtention du prêt : environ 45/60 jours
Dès la signature de l’avant-contrat, il vous appartient d’effectuer les démarches pour obtenir votre emprunt bancaire.
Vous devez déposer au plus vite votre dossier auprès d’une banque.
Une attestation de dépôt pourra être demandée par votre vendeur.
Vous disposez d’un délai de +/- 45/60 jours (fixé en rendez-vous) pour obtenir votre financement et en justifier auprès de votre notaire. Si vous n’obtenez pas votre prêt, vous devez justifier du refus de ce prêt auprès de votre notaire par une attestation de la banque.
Soyez particulièrement attentif sur ce point. La condition suspensive n’est levée qu’à la réception de l’offre définitive émise par la banque. Les accords de principe ne suffisent pas.
Ne laissez jamais dépasser le délai de l’obtention du prêt sans communiquer à votre notaire les raisons du retard.
6. Fixation du rendez-vous de signature
Votre notaire se chargera d’organiser le rendez-vous de signature définitive en concertation avec toutes les parties.
7. Déblocage des fonds
- Si vous empruntez :
Dès réception de votre offre de prêt, merci de faire parvenir à votre notaire une copie avec les coordonnées de votre banquier.
Le notaire se chargera de débloquer le prêt.
Un décompte financier vous sera adressé par votre notaire afin que vous puissiez effectuer le virement à l’étude de votre apport personnel.
Les différents virements doivent être au minimum organisés une semaine avant le rendez-vous de signature.
- Si vous n’empruntez pas :
Le notaire vous adressera un décompte financier avec une convocation qui vous permettrons de débloquer vos fonds auprès de votre banque.
Les opérations devront être également effectuées au minimum une semaine avant le rendez-vous de signature.
8. La dernière visite
Nous vous conseillons d’effectuer une revisite du bien avant la signature afin de :
- Constater que le bien est en bon état.
- Vérifier que le bien est vide (attention à la cave !)Effectuer un relevé des compteurs (gaz/edf/eau).
9. Assurance
Le bien doit être assuré dès la signature, prenez contact avec votre assureur avant le rendez-vous.
10. Signature définitive
La signature définitive aura lieu entre un et trois mois suivant la signature de l’avant-contrat.
Pensez à venir avec un chéquier. En effet, il vous faudra rembourser les prorata divers à votre vendeur (taxe foncière, charges de copropriété et fonds de roulement si existant).
Vous seront remis :
- Les clefs du bien
- Des attestations de vente avec et sans prix (en attendant votre titre de propriété)
11. Réception du solde de votre compte et de votre titre de propriété
Une fois l’acte signé, celui-ci doit être publié. Ce n’est qu’à son retour de la publicité foncière que nous pourrons vous le faire parvenir.
Les délais de l’administration sont longs, votre titre vous sera adressé par votre notaire environ 6 mois après la vente.
A l’aide du RIB que vous aurez fourni à votre notaire, ce dernier soldera également votre compte à son l’étude (frais non utilisés), un virement vous sera donc effectué.
Le coût de mon acquisition
- Les frais de mutation
Les frais de votre acquisition, classiquement appelés « frais de notaire » sont d’environ 7,5 % du prix de vente répartis selon le diagramme suivant (exemple pris sur la base d’un prix de 300.000 €).
Si le prix est financé au moyen d’un prêt qui prévoit une garantie dite « hypothécaire » (privilège de prêteur de deniers), des frais supplémentaires seront à prévoir, environ 0, 4 % sur le montant du prêt.
Ce coût est généralement inférieur au coût des cautions dites «Crédit Logement » (environ 1 %), parlez-en avec votre banquier.
- Les frais d’agence
Ils sont à régler uniquement à la vente définitive par la comptabilité du notaire qui appellera leur montant avec les frais de mutation et le prix.
- Les proratas
Le jour de la signature vous rembourserez par chèque à vos vendeurs le prorata de taxe foncière.
Et si le bien est en copropriété : Le prorata du trimestre de charges et le fonds de roulement.
Les points d'attention
1. La désignation du bien
Le règlement de copropriété ou le titre de propriété nous indique la désignation d’origine.
Il est important de vérifier que le bien visité correspond à cette désignation.
Pourquoi ? Un changement de désignation n’est pas rédhibitoire, mais il existe notamment deux risques à vérifier :
En copropriété :
Le percement de murs porteurs sans autorisation de la copropriété L’annexion de parties communes.
En général :
L’existence de constructions nouvelles sur la parcelle achetée.
S’il existe des doutes sérieux sur ces éléments, vous risquez des difficultés avec la copropriété et/ou les services de l’urbanisme.
2. L'occupation antérieure
Si vous achetez un bien immobilier précédemment loué, il est indispensable d’être attentif aux circonstances du départ du locataire. En effet ce dernier dispose, dans certaines conditions, d’un droit de préemption sur le bien que vous achetez. Il est indispensable de vérifier que son départ a eu lieu paisiblement, et dans le respect de ses droits. Dans le cas contraire la vente pourrait être annulée.
Votre notaire vérifiera tout cela pour vous.
3. La copropriété
Avant l’avant-contrat
Il est indispensable de consulter attentivement les pièces suivantes :
- Derniers relevés de charges de la copropriété
- Pré état daté fourni lors de la promesse de vente
- Derniers PV d’AG
Vous y trouverez les informations suivantes :
- La copropriété est-elle bien gérée ?
- Existe-t-il des procédures en cours ?
- Des travaux sont-ils à envisager ? Un ravalement coûte très cher par exemple. S’il a été envisagé récemment, il faut prévoir le coût des travaux dans votre budget
Entre l’avant-contrat et la vente
Généralement, les notaires prévoient que les travaux votés avant l’avant-contrat sont à la charge du vendeur.
Mais il précise également que les travaux votés entre l’avant-contrat et la vente seront à la charge de l’acquéreur. Si vous recevez un courrier recommandé pendant cette période, il peut s’agir d’une convocation d’assemblée générale. Soyez vigilants !
Les questions personnelles
1. Je suis marié(e)
Si vous n’avez pas signé de contrat de mariage et si vous vous êtes mariés en France, vous êtes mariés à priori sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts.
Par principe, le bien acquis appartiendra à votre communauté.
Toutefois, si vous réalisez l’investissement au moyens de deniers propres (dont vous êtes propriétaire avant le mariage ; ou que vous avez reçus par donation ou succession), la situation est différente et vous devez en avertir votre notaire.
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens ou de la participation aux acquêts, vous indiquerez à votre notaire vos proportions d’acquisitions calculées par rapport au coût global de l’opération.
2. Je suis en couple
Vous indiquerez à votre notaire vos proportions d’acquisition calculées par rapport au coût global de l’opération (voir deuxième partie).
LE PACS
Il peut être utile de prévoir la signature d’un contrat de Pacs pour :
- Vous protéger vous-même
- Protéger votre conjoint
Le coût de cet acte est de 385 euros environ et vous permettra notamment :
- De supprimer les droits de succession entre vous dans l’hypothèse de la rédaction d’un testament (60% de droits sans Pacs)
- De réduire vos impôts en permettant une déclaration de revenus commune
- Et beaucoup d’autres clauses protectrices
3. Faut-il créer une SCI ?
Vous êtes nombreux à vous interroger sur l’opportunité de créer une société civile immobilière.
Nous ne pouvons pas répondre en quelques phrases à cette question et vous invitons à aborder le sujet avec votre notaire.
Cependant nous pouvons ici évoquer quelques pistes de réflexion.
Les avantages :
- La SCI permet d’échapper au régime de l’indivision
- Elle permet de répartir les pouvoirs entre les propriétaires
- Elle permet de prévoir des clauses d’agrément, notamment en cas de décès d’un propriétaire
- Elle permet d’anticiper une succession sans pour autant perdre le contrôle sur un bien immobilier transmis
Les inconvénients :
- La SCI doit être créée ce qui suppose des formalités et des dépenses supplémentaires
- La SCI doit être gérée : nécessité de suivre les comptes et de réunir les associés régulièrement
- La SCI obéit à certaines règles : pas d’associés unique/minimum de pouvoir pour le nu-propriétaire etc
Nous espérons que ce guide, aura répondu à quelques questions éventuelles.
Votre notaire et son étude restent bien entendu, à votre disposition.